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Titelbild Kanzleimarketing

7. Wichtige Änderungen im Mietrecht

7. Wichtige Änderungen im Mietrecht

Die beschlossenen Gesetzesänderungen treten mit 1.10.2006 in Kraft. Die wichtigsten Neuerungen sind:


  7.1 Wohnungseigentumsgesetz
  • Künftig kann auch an Stellflächen in Parkwippen- oder Stapelparkersystemen Wohnungseigentum begründet werden.
  • Jeder einzelne Partner einer Eigentümerpartnerschaft kann seinen Anteil am Wohnungseigentumsobjekt mit Zustimmung des anderen Partners veräußern.
  • Erweiterung der Rechtsfähigkeit und der Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft: Wohnungseigentümer können individuelle Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten.
  • Die Eintragung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft im Grundbuch wird erleichtert. Ist derzeit noch die nachgewiesene Bevollmächtigung durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer erforderlich um eine Eintragung im Grundbuch zu erreichen, genügt künftig die beglaubigte Unterschrift nur eines beliebigen Wohnungseigentümers.
  • Die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft wird ausgedehnt. Sie umfasst künftig auch die Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner, die von allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgehen.


7.2 Mietrechtsgesetz
  • Die Teilausnahmen aus dem Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), für die nur der Kündigungsschutz gilt, werden wie folgt ausgeweitet:
    • Aufbauten mit einer Baubewilligung nach dem 31.12.2001, egal ob mit dem Aufbau auch ein Dachbodenausbau verbunden ist.
    • Zubauten mit einer Baubewilligung nach dem 30.9.2006. Werden im Rahmen des Zubaues schon bestehende Nutzflächen einbezogen, gilt für den gesamten Mietgegenstand dann die Teilausnahme, wenn die Nutzfläche des neu geschaffenen Teiles größer ist als die des alten Teiles.
  • Die Erhaltungspflicht des Vermieters wird auf die Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner ausgedehnt (zB defekte Stromleitungen, Bleibelastung im Trinkwasser, etc).
  • Erleichterungen für scheidende Wohnungsmieter auf Investitionskostenersatz: Die Erneuerung einer schadhaften Heiztherme bzw eines schadhaften Wasserboilers ist ersatzpflichtig.
  • Schaffung von „Seniorenwohnungen“: Kein Eintrittsrecht von Nachkommen, wenn Wohnungen an mindestens 60-jährige Personen vermietet werden und die Bereitstellung einer Grundversorgung des Mieters mit sozialen Diensten vereinbart wurde.
  • Ein  Mieter ist künftig bei Unbrauchbarkeit einer neu angemieteten Wohnung oder auch bei Vorliegen einer nicht zeitgemäßer Badegelegenheit verpflichtet, dem Vermieter diese Mängel der Wohnung unverzüglich nach Bezug anzuzeigen. Behebt der Vermieter die angezeigten Mängel innerhalb angemessener  - höchstens drei Monate währender – Frist, wird die Wohnung im Kategoriesystem nicht zurückgestuft.
  • Neuregelung der Ertragsteuerabgeltung bei Berechnung der Hauptmietzinsreserve: Die bis Ende 2004 geltende Regelung eines 40 %igen Ertragsteuerabschlages wurde bekanntlich vom VfGH aufgehoben. Ab dem Jahr 2005 wird eine gestaffelte Ertragsteuerabgeltung eingeführt, die bei einkommensteuerpflichtigen Vermietern 35% und bei körperschaftsteuerpflichtigen Vermietern 25% des Überschusses der verrechnungspflichtigen Einnahmen über die Ausgaben beträgt. Diese neue Ertragsteuerabgeltung kann aber nur in den Kalenderjahren bei der Berechnung der Hauptmietzinsreserve abgezogen werden, in denen der Vermieter keine nach §§ 18 ff MRG erhöhten Hauptmietzinse vereinnahmt.
  • Befristete Mietverträge, die nach Ablauf der Vertragsdauer weder verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre (statt bisher auf unbestimmte Zeit) verlängert. Der Mieter hat aber das Recht, innerhalb dieser Verlängerung jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf der drei Jahre neuerlich nicht aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.
  • Die bisherige Bestimmung, wonach Mietverhältnisse im Anwendungsbereich des MRG gerichtlich aufgekündigt werden müssen, wird für den Bereich der Mieterkündigung abgeschafft. Künftig reicht eine schriftliche Kündigung des Mieters. Kündigungen durch den Vermieter müssen aber auch künftig gerichtlich erfolgen!

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